三井不動産社員が書いた買ってはいけないマンションの見分け方

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マンション購入って、人生で一番高額な買い物になるにも関わらず、情報が少ないです。

なので、事前に不動産業界のことをある程度、自分で勉強しておく必要があります。

この本には現役の三井不動産の人が書いた「買ってはいけないマンションの見分け方」が書かれています。

現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない
現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない

評論家ではなく、実際にその業界で働いている現役の人が書いているところに価値があると思います。しかも、最大手の三井不動産のグループ社員です。

2007年3月に出版された本なのでちょっと古いですが、マンション業界はそれほど変わらない業界でもあるので、今でも十分に参考になります。

特に、新築マンションの抽選のところは非常に勉強になりました。

自分が住みたい部屋の抽選に当たりたいなら、事前に読んでおいた方がいいと思います。

では、この本で学んだことをまとめたいと思います。

  • 不動産会社は土地を購入する時点から、決算である3月に竣工・引き渡しができることを考えている。
  • もともと余裕がない工期を短縮させて3月決算に待ち合わせている物件が少なからずある。
  • 不動産業界は土地というひとつとして同じものがない限られた原材料を仕入れるために、日々取り合っている。
  • マンション販売の場合、来場から登録までいくのは約10%。
  • いいマンションを買いたいなら、いい現場所長と主任が造っているマンションを買う。
  • いい現場所長にはいい職人がつく。
  • 実績のある建設会社の実績のない所長の造ったマンションは買わない方がいい。
  • 大成建設、鹿島建設、大林組、清水建設、竹中工務店といったスーパーゼネコンは、数十戸のファミリーマンションの工事は儲からないからやりたくない。オフィスビルや工場やショッピングセンターやタワーマンションの方が儲かるから。
  • スーパーゼネコンは数億円の工事より数十億円の工事の方が儲かるからやりたい。
  • 不動産会社と建設会社は欠陥工事が起きた時、責任を下に取らせる仕組みになっているので、欠陥工事がなくならない。
  • 中古マンションを高く売りたくても、仲介会社の営業マンからしてみると、仲介手数料はそれほど変わらないので、月末までに売れるように安く売りたがる。営業マンにも販売ノルマがある。
  • 不動産会社は買う人がいなくても原材料(土地)の仕入れをしないと事業の継続ができないので、「便利じゃない場所」にもどんどんマンションを建てて販売する。各社、「便利な場所」だけでは売上計画が達成できないので。
  • 不動産広告では「徒歩1分=80メートル」だが、信号待ちは一切考慮していない。地下鉄の場合、ホームからではなく駅の出入口から計測。
  • マンションに面している道が狭くて、10トントラックが入れないと、建設費が5〜10%高くなる。
  • 新築マンション販売の場合、不動産会社の事務所の中では客の書いた予算と希望の広さと間取りの人気不人気などから、どの部屋を勧めるか決める。売り切らないといけないので、客が買えるところで、なるべく人気のない間取りを勧めることもある。
  • 引き渡し後のアフターサービスやクレーム対応はすべて売主の不動産会社の責任なので、どの不動産会社から購入するかということは非常に重要。
  • 知名度の低い不動産会社が大手に販売代理を痛くしているケースには注意。
  • 新築分譲マンション業界は参入障壁が低い。土地を買って、建設会社に工事させて、販売を委託して、管理を管理会社にまかせてしまえば、お金と免許があればできてしまう。
  • 分譲マンション事業はある会社だけがコストを安くすることができない事業。
  • 分譲マンション業界は新しい建設技術が開発されると、あっという間にみんながマネする業界。
  • 部屋の方位は南向きが一番人気。南向き価格が100とすると、東向きや西向き価格は90。
  • 新築マンションは上に行くほど価格が高くなり、ファミリーマンションでは1階上がるごとに30万円ほど高くなる。
  • 年月ともに経年優化するもので一番分かりやすいのは植栽。
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