空室が増える日本でのマンションの選び方

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いつも読んでいる不動産ブログがあります。

それは榊淳司さんのブログです。

その榊淳司さんが書いた本が2015年4月に発売されたので、読んでみました。

やってはいけないマンション選び
やってはいけないマンション選び

ブログ同様に、遠慮なくビシバシと業界の裏事情などを教えてくれる本となっています。

マンションってとにかく高額ですから、失敗すると人生自体の失敗につながってしまう可能性もあります。

なので、ある程度は業界の事情なども自分で勉強しておくべきです。

この本では、マンション業界についてかなり知ることができるので、新築・中古問わずにこれからマンションを買おうと思っている人は目を通しておいた方がいいと思います。

では、この本で学んだことをまとめたいと思います。

  • 国土交通省の調査によると、平成25年(2013年)末時点で全国に601万戸の分譲マンションがあり、毎年10万戸前後ずつ増加している。
  • 総務省の2013年の調査によると、全国で13.5%の住宅が空き家になっている。東京都でも11%。
  • 東京の千代田区では2008年の調査で約25%が空き家になり、その後36%まで増えた。千代田区は皇居のある東京の中心エリア。
  • 野村総合研究所は2023年の空き家率は21%になると予測。
  • 郊外の遠隔地では中古マンションの価格が猛スピードで下落している。
  • 東京の青山周辺では新築も中古もあまり販売価格が変わらない。
  • 新築マンションの広告には1戸当たり約100万円の広告予算がつぎ込まれている。100戸のマンションなら1億円、500戸のマンションなら5億円の広告がつぎ込まれる。
  • 路線選びは、その路線の先に有力都市が連なっているかどうかが大事。
  • 日本で一番マンションの資産価値が落ちにくいのはJR東海道線の沿線。東京〜品川〜川崎〜横浜〜名古屋〜京都〜大阪〜神戸〜広島〜福岡と結ばれている。
  • 有力都市をつないでいる路線の沿線は、資産価値が極めて安定している。
  • 賃貸に出した場合、物件価格に対して年間利回りが4%未満なら、その物件価格はバブル。高値づかみ。
  • 今まで5年以上続いたバブルはない。
  • 山手線の外側で一番資産価値が安定している街は代官山。2000年に竣工した「代官山アドレス」というタワーマンションは今でも新築販売時と変わらない価格で取引されている。
  • 南青山、表参道、外苑前、神宮前といったエリアで新築マンションを買って、10年以内に中古で売却する場合、2割も安くなっていることはほどんどない。値上がりしているケースもある。
  • 代官山、自由が丘、下北沢といった人気の街はめったに新築マンションが販売されないので、中古を探すのが現実的。駅徒歩5分以内なら中古マンションの値下がりの心配は少ない。
  • 市区町村のウェブサイトで「用途地域図」を見れば、その地域で何階建てまでの建物が建てられるのかが分かる。眺望の良さは資産価値。
  • 新築マンションのHPではまず「物件概要」を見て全体像をつかむ。キャッチコピーなどは信じない。
  • 新築時に短期間で完売したマンションは、中古になった時に資産価値が高く評価されるので売りやすい。逆だと売りづらい。
  • レインズマーケットインフォメーション」ではエリア別に成立した取引の成約額を見ることができる。
  • 周囲の中古マンションより高すぎる新築マンションは買わない方がいい。築10年未満の中古相場より2割以上高い新築マンションは割高と判断。
  • 外国人は「分かりやすい物件」に興味を持つ。たとえば、場所が新宿や六本木、湾岸など誰もが知っているエリアだったり、外観が派手なタワーマンションだったり。
  • マンションを売る場合は仲介業者に「3% + 6万円 + 消費税」の手数料が発生する。3000万円なら手数料は103万6800円。

先日、一戸建てを35年ローンで数年前に購入した友人と飲んだのですが、「毎月、住宅ローンを払っているけど、利息ばかりで全然減らないよ・・・」とボソッとつぶやいていて、それがすごく印象的でした。

私は賃貸派なのですが、所有するとなると、利息だけでなく、維持費もけっこうかかるので、それなりの覚悟が要りそうですね・・・。

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